文 | 日晞研究所

改善性购房群体正在成为中国多地找房者( 意向购房者) 的"主力军"。

在当前房地产市场中，" 支持刚性和改善性住房需求 " 是政策层面多次强调的，" 对购买第一套住房的，要大力支持；对购买第二套住房的，要合理支持；对购买三套以上住房，原则上不支持 "。更好满足改善性需求有助于扩内需。2022 年底的中央经济工作会议在对着力扩大国内需求作出部署时明确指出，支持住房改善等消费。

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2023 年 7 月 27 日消息，住房和城乡建设部明确释放出进一步落实 " 认房不认贷 " 的信号，全国刚需转改善房市场，迎来重大市场新机。58 同城、安居客近日发布的 2023 年《6 月国民安居指数报告》显示，改善性住房需求在新房找房群体中占比持续提升。当月的调研显示，三居室以及四居室以上的住房正在成为购买新房的 " 一梯队选项 "，占比高达 86.8%。当月，希望购买三居室的找房者占比达 48.1%，希望购买四居室及以上户型的找房者占比达 38.7%。

改善性住宅成交增加是长期趋势。比如，从北京市房屋交易新房市场数据看，2014-2022 年三居室成交占比从 35.9％增至 39.1％，115-140 平米、140-200 平米、200 平米以上成交占比分别从 16.3％、11.8％、7.2％升至 18.3％、16.2％、9.0％。

人口红利转向人才红利，改善性住房需求高速增长

什么是 " 认房不认贷 "？" 认房不认贷 " 的政策指的是无论购房者是否有贷款的记录，只要购房者证明自己名下没有房产，就可以按照第一套房贷款的标准办理。如果购房者名下已经有一套房了，则不管是不是贷款，贷款有没有还清，都会按照第二套房的标准来进行审批。这种政策对于改善型的购房者有好处。即使购房人过去有过两次贷款购房记录，只要把手中的住房出手，就可以按照首套房的标准买房贷款了，这样也会增加房产的流通性。

目前，" 认房又认贷 " 的城市主要集中在北京、上海、广州、深圳、成都等城市，严重限制了需要换房改善的购房群体，换房需求同样是合理的住房需求，政策应适时调整予以支持，优化认房又认贷政策，可以激活核心城市置换链条，活跃市场交易。以北京为例，按照当前认房又认贷政策，很多购房者在改善换房过程中，二套房首付比例最高达 80%、房贷利率高达 5.25%。但若是优化该政策，二套房首付比例最低降至 35%、房贷利率可以降至 4.75%。

下半年，房地产政策的优化仍将以因城施策的方式推进，整体力度有望加大。普通二线和三四线城市在过去一年多的时间里，房地产限制性政策已基本放开，当前核心一、二线城市政策空间仍较大，短期来看，这部分城市房地产政策有望进一步优化，比如优化住房信贷政策、放松郊区限购、降低交易税费等仍是政策方向。

而一系列政策的风向都指向超一线城市的改善型需求人群。改善性需求不仅是居住面积的增加，更是居住品质的提升。我国住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期。人民群众对住房的要求也从 " 有没有 " 转向 " 好不好 "，从 " 住有所居 " 到 " 住有宜居 "，不仅需要更宽敞的居住空间，还希望有完善的生活配套，优质的物业服务，合适的通勤距离，良好的社区治理等。从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，改善性需求空间很大。

通常认为，改善性需求至少是第二次置业，最普遍的是将现有住房以小换大。" 七普 " 数据显示，2020 年全国城镇居民人均住房建筑面积达到 38.62 平方米。从国际经验看，人均住房面积的增长与经济发展水平和收入增长正相关。随着我国经济社会发展，人们对 " 住上更大面积房子 " 的改善性需求还将有所增加。当前我国城镇化率已达 63.9%，仍有较大上升空间，但随着城镇化率增速较之过去趋缓，城镇新增常住人口数量的增长速度也将有所下降。相对应改善性需求比刚性需求有更大提升空间。可以预计，在很多城市，改善性需求在新增城镇住房总需求中的占比将逐步超过半数，以小换大，以旧换新将成为相对主力的需求。有研究显示，当前北京住宅市场中的改善性需求占比已经超过 50%，成为住宅市场增长的主要动能。

人口红利转向人才红利、人口老龄化加剧带来的居家养老需求增长、存量房房龄偏老及高品质住房稀缺等因素，特大城市改善性住房需求高速增长。其中以北京为例，2022 年，北京单价 10 万以上住宅成交量创历史新高。数据显示，北京改善性需求占比 54.0％，已超越刚需成为住宅市场增长新动能。改善性需求不仅是居住面积的增加，更是居住品质的提升。我国住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期。

人民群众对住房的要求也从 " 有没有 " 转向 " 好不好 "，从 " 住有所居 " 到 " 住有宜居 "，不仅需要更宽敞的居住空间，还希望有完善的生活配套，优质的物业服务，合适的通勤距离，良好的社区治理等。

最大的未知数，在于改善型人群对中国经济的预期

当前房地产行业复苏的瓶颈在于需求不足，需求的回暖更多取决于经济、人均收入水平和居民对未来预期的改善。只有当居民的就业和收入能够对购房起到实质性支撑作用，纾困政策才能真正起效。除了各种政策不断推动楼市回稳向好外，还需要形成良好的市场预期，助推住房刚性需求和改善性需求释放。

认房不认贷政策对超一线城市也以一种中央直达地方的姿态，成为必然。但改善型人群对于中国未来经济发展的预期，却与 2018 年、1996 年的局势有着明显不同的看法。改善型住房人群大多住着一居室、两居室的老破小，上需要养老，下需要育儿，因此需要更换三居或四居，但他们同样也面对着养老育儿和生活的三重经济压力。买房不认贷了，首付降了，贷款金额也会随之提高。口罩事件前，昌盛繁荣的经济局面、漂亮的 GDP 增速，让人们以为工资、奖金装上了 " 永动轮 "。如今，70 后、80 后对于因口罩事件带来的经济下滑，仍对未来信心不足。

房市上了政策面，就是针对于绝大多数家庭改善型住房的一个回应。因此过去二套高首付的局面还是需要破解的。过去的房市，对于二套的认证主要集中于认贷，只要产生过名下的住房贷款记录，不管卖不卖房，都属于二套置换，首付比例高，月供高，二套利率也高到 5.7-5.9%。

此前，全国 20 个重点城市首套房首付比例平均值为 24%。具体看，此类城市首付比例主要分为三档，即 35%、30% 和 20%。总体上城市能级越高，首付比例越高；城市能级越低，首付比例越低。具体城市而言，上海、北京的首付比例是最高的，为 35%、40%，广州、深圳、苏州、杭州和三亚的首付比例也比较高。相对来说，一些弱二线城市和绝大多数三四线城市，都已经执行了 20% 的首付比例政策。包括哈尔滨、沈阳和郑州等城市，首付比例均为 20%，这和此类城市持续降低入市门槛、降低购房成本等有直接关联。

个别城市二套首付比例较高，如北京、上海二套房首付比例最低 60%、50%（普宅），最高为 80% 和 70%（非普宅）。因此，整体来看，当前房地产市场调整压力较大，多个城市房价下跌态势未改，部分符合评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3 个月均下降的城市，仍有望继续下调首套房贷利率下限，此前已经下调房贷利率下限的城市，也存在小幅下调空间。

前期部分城市在降低信贷成本方面已有所调整，对于首置和改善需求释放发挥了积极作用。今年上半年全国重点城市二手房商业银行贷款成数较去年有所提升。所以未来，随着更多核心城市降低首付和落实认房不认贷政策，将进一步畅通换房链条，促进房地产市场良性循环。一方面，改善客群换房会增加刚需房源供给，满足刚需入市需求，实现刚需和改善群体的良性循环。另一方面，改善群体卖掉二手房后购买新房，促进二手房新房的良性循环。

怎样的改善房备受青睐

二次置业的原因有很多，比如家庭成员的增加、收入提高想改善自己和家人的居住环境、或者想为家里的小孩子换一个离学校更近的小区等等。每一个换房的原因都不同，这也意味着，每个人换房的需求也不同，二次购房买什么样的房子才适合自己，是改善型需求在买房时要考虑的首要因素。

（1）环境宜居

对于改善族，都有着提升居住档次的强烈愿望，因此更注重居住的宜居性。对于宜居的房子我们通常会和两个词语连在一起：生态、低密。生态指的是绿化率高，拥有优质的自然风光，甚至能够达到 " 推窗见景 "，这就要求居住地周边有公园之类的配套建设；低密指的是高绿化率、低容积率的住房，对于容积率来说，影响它的因素有总楼层、梯户配比等。宜居度高的房子不仅能让业主陶冶情操，享受山水之乐，更有着优质的空气质量，能给业主带来一个健康、无霾的生活环境。

（2）生活配套设施完善

买改善房的购房者，说到底就是想一步到位，以后十年内都不考虑换房。那么在选择住房时就要注意周边生活配套是否成熟，能否保障你日常生活所需。当然，住房周边的教育资源以及医疗资源也是要纳入考虑范围的，以确保孩子能得到优质的教育，或是以后看病方便，作为上有老下有小的家庭，这都是买房时需要着重考虑的因素。

（3）交通便利

完善的交通配套，是改善住宅必须拥有的一个要素。不管是公交线路站点，还是高速公路亦或是发达的地铁轨道，你的家周边都必须要拥有一种，确保你能顺畅、方便的到达你想去的任何地方。当然，随着城市地铁线路的逐渐完善、成熟，靠近地铁的改善房无疑会更受欢迎一点，地铁出行不仅会避开地面拥堵的交通，同时节省了你的出行时间，让你的生活、工作更加舒适、便捷。

（4）户型面积足够大

买改善房当然要考虑的就是户型面积，作为一套长期住房，没有足够大的面积怎能应付结婚后孩子的居住空间，尤其是二孩的到来，更需要住宅的实用的空间。除此之外，还有有些家庭还需要预留父母的居住空间，这就意味着你想买的改善房户型面积最小也要在 100 平以上。毕竟，一套居住功能划分明确，室内空间宽阔的住房，才是你未来舒适生活的保障。

（5）物业一定要好

好的物业，是好房子的硬性指标。购房者变为业主之后，居住的安全感、舒适感、私密性都与物业服务的好坏直接挂钩，大家可以通过实地观察物业状况来判断小区物业服务的细致程度。

" 认房不用认贷 "，更好满足刚性和改善性住房需求，尤其是能够释放一线城市房屋交易需求。" 认房不用认贷 " 有助于激活房屋置换链条，对二手房和新房交易量影响巨大，拉动上下游产业链方面，带动国民经济，" 促投资、稳增长、保就业 "，以北京、上海为例，合并商业贷款及公积金贷款后贷款利率将再次降至 4% 左右，置换房屋将不再受限于认房又认贷，公积金首次贷款结清后，名下无房产，二次使用试点城市公积金，则可按照首套政策计算。如此一来，认房不认贷你会开始看房吗？

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